Выкупная цена: момент истины
В конце уходящего года вижу необходимость вновь вернуться к теме расселения ветхого и аварийного жилья, ибо есть к этому весомый повод. Информация, которой я хочу поделиться с читателем, может очень помочь собственникам жилья, подлежащего сносу администрацией города.
Для тех, кто не в теме, напомню, что Администрация города в последнее время расселяет собственников жилья так же, как и нанимателей, предлагая квартиры в домах, напоминающих бараки довоенного времени, построенных на средства федерального Фонда содействия реформированию ЖКХ на улице Долгорукова.
Эти земли были некогда городской свалкой отходов, образующихся при сжигании твёрдых топлив на тепловых электрических станциях, называемой золоотвалом. А это значит, что в этом месте идет постоянное выделение токсичных, опасных для здоровья веществ.
Строить на таких землях без предварительного проведения рекультивации запрещено Приказом главного санитарного врача РФ. Однако, построили. И для успокоения собственной души и тех, кому там жить, дали жилому комплексу обнадеживающее название – «Радуга». Но, как говорится, сколько ни говори «халва – халва», во рту слаще не станет.
Но предоставление жилья в замен изымаемого – это один момент, а для собственников существует еще и второй вариант – выкуп жилья взамен изымаемого. И вот тут-то и возникает масса трений, противоречий и недовольств среди расселяемого населения.
Да и чему же тут радоваться, если за выкупную стоимость, предлагаемую администрацией, можно купить разве что комнату в коммуналке или дачу за пределами городской черты.
Городская власть категорически не желает включать в выкупную цену жилья, находящегося в аварийных многоквартирных домах, ни стоимость земли, находящейся в общедолевой собственности, ни стоимость коммуникаций и другого, общедомового имущества, ни уж тем более компенсацию капитального ремонта, который в аварийных домах никогда не проводился, потому они и стали таковыми.
Посему собственники, которых расселяют, перестали даже заикаться о выкупе жилого помещения, считая, что получить готовое жилье взамен своей развалюшки как-то все же надежнее. А все потому, что люди просто не знают своих прав. И вместо того, чтобы за достойную цену выбрать себе достойное жилье там, где хочется, вынуждены жить в клетушках на бывшей городской свалке топливных отходов.
Дело в том, что буквально на днях мне попался на глаза один прелюбопытнейший документ – Обзор судебной практики Верховного Суда РФ за 3 квартал 2012 г. (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26 декабря 2012 г.). Здесь, в числе других, рассматривается вопрос об обеспечении жилищных прав собственника жилого помещения, проживающего в многоквартирном доме, признанном аварийным и подлежащим сносу.
Первое, что бросается в глаза – расхождение в положении нормы закона, прописанной в муниципальной «Программе по расселению ветхого и аварийного жилья на 2013–2014гг.», с выводами по данному вопросу Верховного суда РФ. Так, в Программе сказано, что она имеет ряд особенностей, одна из которых – предоставление другого жилья, взамен изымаемого, с учетом необходимости малоэтажного строительства согласно ч.3 ст.16 ФЗ №185 «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства».
Верховный суд трактует это так: Если аварийный многоквартирный дом, в котором находится жилое помещение собственника, включён в указанную адресную программу, то собственник жилого помещения имеет право на предоставление другого жилого помещения, либо его выкуп (ст.32 ЖК РФ). При этом собственник имеет право выбора.
А вот как Верховный суд трактует понятие выкупной цены – самый больной для собственника вопрос при расселении. При определении выкупной цены жилого помещения, установленной ч. 7 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, следует учитывать, что собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности может принадлежать земельный участок, в отношении которого проведён государственный кадастровый учёт (ч. 2 ст. 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»).
Кроме того, согласно ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, к которому относятся, в частности, лифты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации и др.
И, наконец, самый спорный момент – компенсация капремонта. Статья 16 Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 г. № 1541-I «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» предусматривает, что за бывшим наймодателем сохраняется обязанность производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведён им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.
В связи с этим невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надёжности здания, является основанием для предъявления собственником жилого помещения требований о включении сумм компенсаций за непроизведённый капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения на основании ч. 7 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Вот он – момент истины: выкупная цена ветхого жилья это, стало быть, не цена «дров», которую упорно предлагает администрация собственникам, а стоимость земли, общедолевого имущества плюс компенсация капремонта, ну и, конечно же, самого помещения, признанного аварийным.
Так что, уважаемые собственники расселяемых многоквартирных домов – все в суд, ибо только в судебном порядке можно добиться от городской администрации законного и справедливого выкупа, ставшего ветхим по ее же милости, жилья. И не забудьте сослаться на Верховный суд России. Ведь с Высшим органом судебной власти вряд ли кто-то осмелится спорить.
Людмила КОЛОМЫЦЕВА
«Новая социальная газета», №47, 19 декабря 2013 г.
Публикация размещена с разрешения редакции «НСГ».
Адрес редакции «Новой социальной газеты»:
г. Пенза, ул. К. Маркса, 16. Тел./факс.: 56-24-91, 56-42-02, 56-42-04.
