Своя чужая земля
Земельный вопрос, касающийся участков под многоквартирными домами, по сей день остается до конца не выясненным и весьма спорным.
Разобраться в нем было невероятно сложно, но, как выяснилось, все-таки можно, а главное, нужно. Нужно, конечно же, не администрации города, и не управляющим организациям, а собственникам жилья. Нужно для того, чтобы знать: за что платить, за что не платить, а за кое-что, возможно, и вернуть свои, ранее уплаченные кровные.
Предысторию земельных споров все прекрасно помнят: в 2008 году собственникам квартир, расположенных в многоэтажках, массово разослали извещения об уплате налога на землю. Были массовые волнения пенсионеров, тысячи писем главе администрации города.
В итоге в 2009 году пенсионеров освободили от уплаты земельного налога решением городской думы года 2008-го. На том земельные споры и утихли, хотя вопрос «кто в каждом конкретном доме правообладатель земельного участка – собственники МКД или муниципалитет – так и остался висеть в воздухе».
А проблема-то на самом деле не в налоге на землю, который по сравнению с платой за содержание дома – сущие копейки. А в правовом статусе этой земли: иными словами, в том, чья все-таки это собственность? Во всех ли многоквартирных домах осуществлен переход земельного участка в состав общего имущества МКД?
У меня появилась уникальная возможность сделать сравнительный анализ двух земельных участков, на которых стоят два совершенно одинаковых многоквартирных дома с абсолютно одинаковым расположением и дворовой территорией – пр. Строителей №25 и №35.
Оба дома были некогда муниципальной собственностью, переданной в 2006 году из муниципальной имущественной казны в управление МУ «Департамент жилищно-коммунального хозяйства г. Пензы» и далее – по этапу.
В августе 2006 года Комитет по управлению муниципальным имуществом г. Пензы заключает с БТИ г. Пензы муниципальный контракт, согласно которому последнее должно провести инвентаризацию земель города. В техзадании, прилагаемом к контракту, сказано, что среди прочих работ должно быть составлено описание границ земельного участка для постановки его на кадастровый учет.
По сути, определение границ участка с подробным их описанием, есть ничто иное, как формирование земельного участка для постановки его на кадастровый учет и передачи в общедолевую собственность многоквартирному дому.
Без определения и описания границ земельный участок считается не сформированным. Это буква закона. Подтверждение этому можно найти в нескольких законодательных и подзаконных актах: ФЗ №189 «О введении в действие Жилищного кодекса РФ» ст.16, ст. 36 п.1 и п.4 ЖК РФ, ст.11.1 ЗК РФ, наконец, Постановление Конституционного суда от 28.05. 2010 г. №12-П п.4.
А коли участок не сформирован, то и не может быть передан в общедолевую собственность. Иначе на основании чего должна начисляться плата за содержание придомовой территории? Собственники за него не платят земельный налог, и это одно из главных подтверждений тому, что земля находится в муниципальной собственности.
Так вот, возвращаясь к нашим домам-близнецам. В доме №25 участок оказался сформирован, поставлен на учет в государственном кадастре недвижимости, имеет кадастровый номер и, самое главное, кадастровый паспорт, именуемый по-другому выпиской из государственного кадастра недвижимости.
Люди, проживающие в этом доме, платят земельный налог, за исключением пенсионеров, которые от него освобождены. А, стало быть, земельный участок здесь – самая что ни на есть общедолевая собственность собственников МКД – отмежеванный и сформированный за счет муниципалитета в 2007 году.
Значит, собственники жилья могут, договорившись на общем собрании, делать с этой землей все, что не противоречит закону: огородить забором, организовать стоянку, разбить сквер – то есть, все, что связано с функционированием жилого дома. И деньги за уборку территории платят на законных основаниях.
А что же соседний дом? В доме №35 земельный участок оказался почему-то до сих пор не сформирован. Единственное, что по нему удалось получить – это кадастровый план земельного участка. На котором не отмечено ни границ участка, и уж, конечно, нет и не может быть их описания. А вот кадастровый номер, как ни странно, есть. Только номер этот присвоен, видимо, при квартальном межевании – предшествующей межеванию участков при МКД процедуре.
Кстати, прямое подтверждение тому, что участок здесь не сформирован, а значит, и не является общим имуществом и общедолевой собственностью – отсутствие налога на землю: здесь люди платят лишь налог на имущество.
Так почему в одном квартале один земельный участок отмежевали, а другой нет?
Логика администрации города, думается, очень проста: рядом с домом №35 в 2007 году достраивался многоквартирный одноподъездный дом, а рядом с домом №25 ничего не строилось и никогда не построится, ибо негде. В итоге один, «бесполезный» с точки зрения извлечения выгоды, участок сформировали и оформили, как и положено органу местного самоуправления.
А другой – нет. Зато соседний с домом №35 – новенький одноподъездный – огорожен забором, который захватывает приличный кусок двора старенькой многоэтажки. Застройщик – человек серьезный и предусмотрительный – провел межевание участка застройки по всем правилам, и, я подозреваю, в том же самом 2007 году.
И так происходило везде и повсеместно: видят власти, что из участка можно что-то выжать – продать смежную часть какому-нибудь предпринимателю под точечную застройку – оставляют несформированным до лучших времен, а потом пеняют жителям, дескать, надо было проводить межевание и оформлять в общедолевую собственность, тогда бы с границами проблем не было, и никто бы на вашу территорию не вторгся.
А если земельный участок абсолютно бесполезен, то есть резон отмежевать его, поставить на учет, желательно прихватив еще несколько метров какой-нибудь смежной муниципальной, но такой же бестолковой земли – ваша, граждане собственность, содержите ее, убирайте, и налог в бюджет платить не забывайте.
Путаница с землей создана не случайно: кадастровые номера и планы есть у всех участков, а что это за номера – из земельного ли кадастра или из кадастра недвижимости, и в результате чего они были присвоены – квартального межевания или межевания конкретного участка – большая часть собственников просто не понимает. А, следовательно, и не знает своих прав, связанных с землей.
Тогда возникает вопрос: а чье, собственно, это имущество – несформированный участок под многоквартирным домом? Муниципалитета. А кто должен платить за содержание муниципального имущества? Правильно, муниципальный орган власти. Главное, доказать, что земельный участок не является общим имуществом МКД, поскольку не сформирован и не имеет четких границ. Как это сделать, читайте в следующем номере.
Людмила КОЛОМЫЦЕВА
«Новая социальная газета», №3, 23 января 2014 г.
Публикация размещена с разрешения редакции «НСГ».
Адрес редакции «Новой социальной газеты»:
г. Пенза, ул. К. Маркса, 16. Тел./факс.: 56-24-91, 56-42-02, 56-42-04.
